Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf – und wie sie sich vermeiden lassen

Der Kauf einer neuen Immobilie ist mit vielen Stolperfallen verbunden. Insbesondere ungeübte Käufer tappen deshalb unter Umständen in eine dieser Fallen und verlieren dadurch wertvolle Zeit und möglicherweise sogar Geld. Wir möchten deshalb heute über die häufigsten Fehler, die beim Immobilienkauf lauern, sprechen. Dazu haben wir uns mit Professor Azim Causevic, seines Zeichens Sachverständiger und Gutachter, getroffen. Er gibt Tipps, wie Immobilieninteressierte die häufigsten Fehler vermeiden.

1. Baumängel oder Bauschäden übersehen

Ein besonders wichtiger Punkt beim Immobilienkauf ist die Bauphysik des gewählten Hauses. „Hier liegen verschiedene Stolperfallen“, erläutert Prof. Causevic. „Eine unzureichende Bausubstanz führt zu Problemen mit der Statik und kann das Haus langfristig unbewohnbar machen.“ Laien fallen die physikalischen Baumängel in der Regel nicht auf. Causevic erklärt: „Bauschäden und Baumängel müssen vor Kaufabschluss überprüft werden. Sonst kann der Verkäufer nicht haftbar gemacht werden. Die Kosten liegen dann beim Käufer.“ Baumängel und Bauschäden sind also schon bei der Besichtigung zu kontrollieren.

Was rät der Experte?

„Bausachverständige und Gutachter sind in der Lage, im Vorfeld des Kaufabschlusses herauszufinden, welche Baumängel oder Bauschäden vorliegen. Interessenten sollten also einen Profi hinzuziehen, der die Immobilie auf Herz und Nieren überprüft. Alle Mängel werden dann schriftlich festgehalten.“

2. Sanierungs- und Modernisierungsbedarf falsch eingeschätzt

Bei Bestandsimmobilien kann es sein, dass ein gewisser Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf besteht. Vieles wird bereits bei der Besichtigung der Immobilie deutlich. „Trotzdem schätzen viele Kunden den Bedarf an zusätzlichen Arbeiten falsch ein“, so Experte Prof. Causevic. „Insbesondere in den Bereichen Schall- und Wärmeschutz ist nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich, welche Maßnahmen erforderlich sind.“ Ist im Vorfeld nicht klar, welche Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind, werden die Kosten durch den Käufer unterschätzt. „Das kann schlussendlich zu enormen finanziellen Lasten führen“, erklärt Causevic.

Was rät der Experte?

„Ein Fachmann für Immobilien oder das Bauwesen kann Verbraucher dazu beraten, welcher Modernisierungsbedarf bei einer Immobilie besteht. Zusätzlich sollten Käufer sich vom Verkäufer oder vom Makler eine Renovierungshistorie aushändigen lassen. Hier sollte klar ersichtlich sein, wann welche Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten zuletzt durchgeführt worden sind. Vor allem in Erfahrung bringen, ob Bekannte oder professionelle Unternehmen die Sanierungen durchgeführt haben. Beim Vollwärmeschutz unbedingt auf mögliche Wärmebrücken achten.“

3. Unzureichende Finanzplanung

Die Finanzierung einer Immobilie ist für Verbraucher ein wichtiger Punkt. Gespräche mit Banken und Kreditinstituten gehören zu einem Immobilienkauf einfach dazu. Doch auch hier lauern Fehlerquellen, wie Prof. Causevic erklärt: „Viele Verbraucher kalkulieren ihre Baufinanzierung zu eng. Sie denken nicht an mögliche Renovierungsarbeiten oder kalkulieren Veränderungen bei den persönlichen Voraussetzungen nicht ein. Dabei ist ein Immobilienkauf immer mit Risiken und Unwägbarkeiten verbunden.“ Auch das Fehlen von Vergleichsangeboten sowie eine Fehlkalkulation beim Eigenkapital kann den Traum von der eigenen Immobilie zerstören.

Was rät der Experte?

„Verbraucher sollten sich im Vorfeld von ihrer Hausbank beraten lassen. So erfahren sie, wie viel Eigenkapital notwendig ist, um eine Immobilie zu erwerben. Im zweiten Schritt holen sie mehrere Angebote anderer Kreditinstitute ein und vergleichen die Konditionen. Dabei geht es nicht nur um den Zinssatz, sondern speziell um die Anzahl der Rückzahlungsmonate, Rückzahlungspausen und Sondertilgungen.“

4. Die notwendigen Dokumente und Unterlagen liegen nicht vor

Damit ein Immobilienkauf rechtskräftig abgewickelt werden kann, müssen beide Parteien einige Dokumente und Unterlagen vorlegen. Auf Verkäuferseite gehören unter anderem Folgende dazu:

• das Grundbuch
• die Flurkarte
• den Bebauungsplan
• die Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter
• bei Mehrparteienhäusern: Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• bei Mehrparteienhäusern: Details zu den finanziellen Rücklagen
• bei Mehrparteienhäusern: Die Teilungserklärung
• Energieausweis (Achtung bei online- Energieausweisen)

Vor dem Kauf gilt es, diese Unterlagen auf Herz und Nieren zu prüfen. „Der Teufel steckt hier im Detail“, erklärt Prof. Causevic. „Nicht immer stimmen die Angaben in den Inseraten und Verträgen mit denen in den offiziellen Unterlagen überein. So könnten Käufer für Flächen, Garagen oder Ähnliches Geld bezahlen, das ihnen gar nicht gehört.“

Was rät der Experte?

„Kaufinteressenten sollten sich Zeit nehmen, die Unterlagen genau zu studieren und sie mit den Verträgen, die ihnen vorliegen, zu vergleichen. Bei Ungereimtheiten ist es wichtig, vor dem Kaufabschluss mit dem Verkäufer und dem Makler zu sprechen. Nur so wird Klarheit gewonnen, die beim Kauf unerlässlich ist.“

5. Den eigenen Wünschen und Ansprüchen nicht genügen

Eine Immobilie sollte immer den eigenen Wünschen entsprechen. Da ein Immobilienkauf aber immer mit Druck und Stress einhergeht, neigen Käufer ab einem gewissen Punkt dazu, sich die Immobilie schönzureden. „Ich erlebe das in der Praxis immer wieder“, so unser Experte. „Die Kunden haben eine Traumimmobilie vor Augen und je länger die Suche andauert, desto schwieriger wird sie und desto eher sind die Kunden bereit, eine minderwertige Immobilie zu erwerben.“

Was rät der Experte?

„Menschen, die eine Immobilie kaufen möchten, sollten sich vorab eine Liste machen. Darauf sollten die Punkte stehen, die die Immobilie unbedingt erfüllen sollte. Jedes Inserat, jede Besichtigung wird dann mit dieser Liste abgeglichen. Nur Immobilien, die alle Punkte erfüllen, kommen in die engere Auswahl. So wird spätere Frustration vermieden.“

(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)